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开发商逾期办证 违约责任如何担?
( 2020 年 1 月 15 日 )

  董某与某开发商于2011年签订了商品房买卖合同,并按约支付了首付款及办理银行按揭,但至2019年开发商仍未按约办理不动产权证书。董某为了维护自身权益,诉至法院。近日,武鸣区法院对该起案件作出判决。

  2011年,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,合同约定了房屋首付款和按揭贷款等事项,还约定出卖人应当在商品房综合验收合格后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按照买受人不退房,出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金的条款处理。

  合同签订后,原告依约向被告支付了首付款,并向银行申请按揭贷款。2012年被告将案涉房屋交付给原告。2013年案涉房屋综合验收合格。但被告没有将房屋相关税票报备案,原告至今尚未取得涉案房屋的不动产权证书。

  原告请求法院判令:原、被告签订的商品房买卖合同合法有效;被告继续履行办理权属登记的义务;被告支付逾期办证的违约金。

  开发商辩称:被告逾期提供产权资料到房产部门备案的持续性违约行为属于物权范畴,不适用诉讼时效,被告依然有义务履行该义务,但原告请求支付违约金属于债权,依法应当使用诉讼时效制度。2014年出卖人提供资料报产权登记机关备案的期限届满,到2019年原告起诉时已远远超过了2年的诉讼时效,原告要求承担违约金的诉讼请求依法不应得到支持,请求法院驳回原告该项诉讼请求。

  武鸣区法院审理后认为,原告与被告签订的《商品房(住宅)买卖合同》系当事人真实意思表示,合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定,也不违背公共秩序和善良风俗,是合法有效的合同,对双方当事人均有约束力,故原告关于要求判决该商品房(住宅)买卖合同合法有效的请求,法院予以支持。

  关于被告是否应继续履行报备案义务,协助原告办理房屋权属登记的问题。合同签订后,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的合同约定了出卖人应当将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案,但被告并未在期限内将相关材料报备案,被告已构成违约。被告应按照合同的约定履行报备案义务,协助原告办理房屋权属登记。

  关于原告请求的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,属于一时性债权,从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。原、被告在《商品房(住宅)买卖合同》中约定被告应在商品房综合验收合格后365日内履行协助办证义务,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋综合验收合格时间为2013年某月某日。以此时间作为起点计算365日,被告应在2014年该月该日前将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案,而被告并未在该期限内报备,此时原告就知道或应当知道被告没有履行协助办证义务,其追究逾期办证违约金的诉讼时效应从该期限届满之日即2014年起开始计算。而从报备期限届满之日至原告起诉之日,已超过诉讼时效,且无证据证明存在诉讼时效中止和中断的情形。故原告关于要求被告支付逾期办证违约金的主张,法院不予支持。

  最终,武鸣区法院判决原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效;被告协助原告办理案涉房屋的权属登记;驳回原告其他的诉讼请求。

  法官后语:购房人请求开发商履行交房和办证义务属于行使物权请求权,不适用诉讼时效。但开发商逾期交房和逾期办理产权证的违约金,属于具有给付性质的债权,应适用诉讼时效。故购房人自开发商逾期交房、逾期办证违约事实发生之日起,应及时在诉讼时效内行使权利。

来源:南宁法制网  |  作者:方丽冬    
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