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承租人逾期不支付租金应当承担违约责任
( 2019 年 4 月 29 日 )

  【案件事实】2013年9月1日,黎某某与蒙某某、李某某签订《土地租用协议》,约定将位于清江段的土地租给黎某某使用,租期为五年,从2013年9月1日起至2018年9月1日止;租金为每年32000元,租金缴交时间为每年9月1日前交清下一年租金;同时约定由蒙某某、李某某填土并平整好场地,并安装380伏电源到场地供黎某某使用。双方签订协议后,黎某某自2013年9月1日起连续交纳了四年的租金合计128000元给蒙某某、李某某。现因黎某某在合同履行期的最后一年拒交下一年度的租金,蒙某某、李某某共同向法院起诉,请求判令解除双方签订的《土地租赁协议》,判令黎某某支付逾期应交的土地租金。

  黎某某辩称,由于蒙某某、李某某并未按合同的约定履行填土、安装380伏电源到场地的义务,黎某某为了进行经营生产不得不自行填土及安装电源。黎某某即将支付2018年的租金前,听说其承租的土地不是蒙某某、李某某所有,但蒙某某、李某某却拒绝出示相关权属证。黎某某认为,蒙某某、李某某擅自将他人所有的土地以欺诈的手段出租给黎某某,其二人所收取的黎某某租金128000元属于不当得利,应当予以返还。

  黎某某向法院提起反诉请求:请求法院确认双方签订的《土地租用协议》无效,判令蒙某某、李某某返还已支付的租金128000元(32000元/年×4年),并支付占用该款项的利息。

  蒙某某、李某某共同辩称,首先,本诉中,蒙某某、李某某与黎某某签订合同的标的物,确实是蒙某某从横县附城信用社承租后转租给黎某某的,从实体和程序上都是合法的,黎某某应遵守合同。其次,蒙某某与信用社签订的《土地租赁协议书》没有限制转租条款,且将土地转租给黎某某时,已将与信用社签订的协议书给黎某某看,蒙某某、李某某与黎某某签订的《土地租用协议》是合法的,黎某某的反诉请求没有事实根据和法律根据,请求法院驳回其反诉请求。

  【相关法条】根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定,“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。”及第二百二十七条的规定,“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”

  【裁判要旨】横县法院经审理后认为,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立,依法成立的合同,自成立时生效。

  关于《土地租用协议》是否有效的问题。蒙某某、李某某、黎某某三人均具有完全民事权利能力和民事行为能力的人,三人签订的《土地租用协议》是当事人自由协商的结果,不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效。黎某某主张《土地租用协议》无效,但未能举证证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形,由黎某某自行承担举证不能的法律后果。另黎某某提出蒙某某、李某某未按合同约定履行填土、安装380伏电源到场地的义务,但黎某某未提供证据证实蒙某某、李某某存在合同履行的瑕疵,且合同在履行四年的过程中,黎某某亦未提出异议。黎某某还主张本案的租赁土地四至不明确、面积不确定,及蒙某某与农村信用合作社签订的《土地租赁协议书》存在造假、违法等情形,但黎某某仍不能举证证明其主张,依法由黎某某自行承担举证不能的法律后果。

  关于应否支付或返还土地租金的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。首先,蒙某某与附城信用社签订的《土地租赁协议书》租赁期间虽然自2012年9月10日至2017年9月9日止。租赁期满后,附城信用社又与蒙某某于2017年12月1日签订《广西农村信用社房屋租赁合同》,租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日,被告黎某某并没有证据证明附城信用社对蒙某某自第一次租赁期满后于2017年9月10日至11月30日继续使用合同标的地提出异议。其次,黎某某庭审中自认一直使用涉案土地用于堆放回收的废旧品至今,黎某某使用涉案土地,当然有义务按约定交纳租金。显然,黎某某拒不交纳租金的行为构成违约。再次,黎某某在2018年1月24日本案庭审中明确表示不再交付租金,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定,黎某某在蒙某某、李某某催告后逾一个月的合理期限内仍不交付租金,故法院确认原告蒙某某、李某某与被告黎某某签订的《土地租用协议》自2018年1月24日解除。因《土地租用协议》属于有效合同,故而黎某某提出的反诉请求没有事实和法律依据,法院不予支持。

  综上,一审法院判决:一、蒙某某、李某某与黎某某于2013年9月1日签订的《土地租用协议》自2018年1月24日解除;二、黎某某支付蒙某某、李某某自2017年9月1日起至将租赁土地交还蒙某某、李某某之日止的土地租金(按每年32000元计);三、黎某某于判决生效后三十日内迁出涉案的土地并将土地交还蒙某某、李某某;四、驳回黎某某的诉讼请求。

  一审法院作出判决后,黎某某提起上诉,二审法院作出维持原判的判决。本案现已生效。

  

来源:南宁法制网  |  作者:甘芳 李营    
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