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起诉前经政府批准办理使用权出让手续的转让合同是否有效?
( 2019 年 2 月 27 日 )

  【案件事实】2002年5月28日,来某、莫某与谢某、黄某签订《土地使用权转让协议书》,约定来某、莫某将其所有的某处土地使用权转让给谢某、黄某。之后,谢某、黄某支付了22000元价款,来某、莫某将该土地的《建设工程规划许可证》交谢某、黄某保管,并交付土地给谢某、黄某使用至今。2003年6月5日,来某取得上述土地的《国有土地使用证》并交付给谢某、黄某。2004年11月23日,黄某到财政所交纳该土地的使用权转让契税450元,同年12月31日财政局向黄某发放了《契证》,记载土地使用权承受人为黄某,出让方为横县土地局,该契证最后一页附注意事项“三、纳税人持本证向国土资源管理部门、房屋管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。2017年11月28日,谢某、黄某以来某、莫某没有协助其办理讼争土地的过户手续为由起诉至法院,请求法院确认原告与被告签订的《土地使用权转让协议书》合法有效,判令两被告协助两原告办理《国有土地使用权证》的使用权人变更登记手续。

  被告来某、莫某共同辩称,因双方签订协议时被告来某未取得《国有土地使用证》,且本案讼争土地使用权类型为划拨,国有划拨土地未经批准前禁止转让。两原告和两被告签订的《土地使用权转让协议书》因违反法律、法规的强制性规定,应属无效合同,请求法院驳回原告的诉讼请求。

  【相关法条】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定,“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定,“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;”及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定,“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”。

  【裁判要旨】横县法院经审理认为,关于双方签订的《土地使用权转让协议书》是否有效的问题。谢某、黄某和来某、莫某在平等、自愿的基础上签订的《土地使用权转让协议书》,是双方的真实意思表示,虽然签订协议书时案涉土地未取得权属证,但之后来某、莫某取得了《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》并将该两证交谢某、黄某保管,土地使用权类型虽仍属划拨性质,但谢某、黄某在本案起诉前已向财政部门交纳了契税,财政局作为征收机关向原告黄某发放了《契证》,该《契证》是政府职能部门发放的证件属合法的产权凭证,已明示纳税人可向土地管理部门申请办理土地权属变更登记手续,双方之间土地使用权转让已经获得了政府批准,双方签订的《土地使用权转让协议书》合法有效,双方应依约履行。

  关于被告应否协助办理变更登记的问题。合法有效的合同对双方当事人均有约束力。根据双方的约定,自签订协议之日起,来某、莫某不再承担因转让土地而发生的税费及转户所需的一切费用,谢某、黄某已付清购地款并交纳了土地契税,且涉案土地亦已交付谢某、黄某,并由谢某、黄某持续占有、使用,根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定,来某、莫某有协助谢某、黄某办理土地使用权权属变更登记的义务。来某、莫某至今未履行该义务,故谢某、黄某要求来某、莫某协助其办理案涉土地的权属变更登记手续,法院予以支持。一审法院遂判决:一、原告谢某、黄某与被告来某、莫某签订的《土地使用权转让协议书》合法有效;二、被告来某、莫某于本判决生效之日起30日内协助原告谢某、黄某办理某处土地《国有土地使用证》的权属变更登记手续。

  一审宣判后,被告来某、莫某提起上诉,二审法院维持原判。

  

 

来源:南宁法制网  |  作者:甘芳 龙如宏    
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