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商铺外墙体属于业主个人所有或楼栋所有业主共有?
( 2018 年 11 月 28 日 )
  
  【案情】蒋女士于2018年1月和4月与某地产公司分别订立《定购协议》,分别定购某小区C栋一楼的105号、101号商铺,这2份定购协议有特别约定:可以开商铺侧门。协议签订后,蒋女士开始对这2间商铺进行装修,请工人拆除这2间商铺的外墙。在施工过程中,C栋业主方先生等人认为这2间商铺的外墙为C栋全体业主共有,在未经共有人同意的情况下不能擅自处置,蒋女士的行为侵犯了其他业主的合法权益,于是阻拦蒋女士继续施工。

  在这过程中,某小区的物业公司于2018年5月向小区C栋业主张贴公告,说明小区的B、C、D、E栋为框结构,底层为框架结构,二层以上为砖混结构,认为填充墙的拆除及改变分隔位置不影响结构的安全及使用,并劝说业主不要阻拦蒋女士施工。蒋女士遂继续施工,结果多次出现纠纷,导致当地派出所多次出警处理。

  2018年7月,蒋女士起诉C栋业主方先生等7人,请求判令7名被告立即停止侵权行为,不得阻拦其继续施工,并要求被告赔偿经济损失。目前,原告蒋女士已将C栋101号商铺东面墙体拆掉,105号商铺的西面墙体也已部分拆除。

  【争议】小区商铺外墙体属业主个人所有?还是属楼栋所有业主共有?

  第一种意见认为,这2间商铺为原告本人购买,且订立协议时,开发商也同意开侧门,故商铺的这两面墙体是原告自有的围墙,原告有权处置。

  第二种意见认为,原告所拆除的C栋101号和105号商铺的二面墙,从一楼直达楼顶,是该栋建筑物的组成部分,属于该栋楼房的整体外墙的一楼部分,属于业主共有,原告无权拆除。

  【分析】笔者同意第二种意见,理由如下:

  最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第三条规定:除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

  联系到本案,从原告蒋女士购买的小区C栋101号、105号商铺的方位来看,C栋101号商铺的东面外墙及105号商铺的西面外墙分别属于C栋建筑物的东西外墙一部分,与C栋建筑物的其他各楼层的东面外墙与西面外墙各自相连,自成一体,从而构成C栋的东面外墙及西面外墙,这二面外墙属于C栋建筑物的基本结构部分。

  根据上述规定,认定小区C栋101号商铺的东面外墙及105号商铺的西面外墙为C栋的全体业主共有,并非为原告蒋女士个人所有,并且认为原告拆除小区C栋101号、105号商铺外墙行为,其实质是处分共有部分,而我国法律规定,改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,应由业主共同决定,但是原告拆除涉案的两面墙体未经过业主共同决定或授权,其行为当属违法,而被告方先生等人阻止原告拆除上述墙体,当属正当维权。

  【裁判】法院在查明案件事实的基础上,依法驳回了原告蒋女士的诉讼请求。

  
来源:南宁法制网  |  作者:王忠贤    
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